משקיעים רבים מעדיפים לרכוש נדל"ן בחו"ל בתשואה מובטחת של 10%. אולם, לא אחת מדובר בתרמית והונאת נדל"ן. מהם סימני האזהרה המקדימים, וכיצד ניתן לצמצם את הסיכון?
רכישת נדל"ן בחו"ל
זה כבר לא סוד שמחירי הנדל"ן בישראל גבוהים. בישראל ממוצע התשואה על דירה להשקעה נע בין 2% – 3%. משקיעים רבים מעדיפים לרכוש נדל"ן בחו"ל, ובין היתר, בארה"ב, בגרמניה, הונגריה, יוון, קפריסין צ'כיה, רומניה, פולין ועוד. מחירי הנכסים בחו"ל נמוכים באופן משמעותי מהמחירים בארץ. חברות רבות מבטיחות תשואה גבוהה במינימום השקעה, לעיתים בשיעור של 10% ומעלה. על פניו, מדובר בעסקה מנצחת ונטולת סיכונים.
רק עם חלוף השנים מתבררת התמונה העגומה. במקרה הטוב, התשואה שהבטיחו לנו רחוקה מהמציאות, ובמקרה הרע – מדובר בתרמית ובהונאה לשמה.
הנכס לא רשום על שמכם
מקרה שהיה: משקיע חתם על הסכם לרכישת נכס בחו"ל, עם הבטחה לתשואה שנתית גבוהה בשיעור של 10% ומעלה. בשנה הראשונה היזם עומד בהתחייבותו על פי ההסכם. התשואה שולמה בזמן כמו "שעון שוויצרי". בשלב הזה, חברת הנדל"ן, או היזם, קנו את אמונו של המשקיע. המשקיע נכנס להשקעות נוספות.
כעבור מספר שנים, ללא התראה מוקדמת, היזם הפסיק להעביר את התשואה שהובטחה. הטענה היתה: "יש לנו תקלה נקודתית, חודש הבא יעבור הכסף". אלא שהזמן עבר והכסף לא נכנס. וחברת הנדל"ן, אין קול ואין עונה.
בדיקה משפטית העלתה שהנכס כלל לא רשום על שמו של המשקיע, כאשר הנכס שועבד לטובת צד ג' כנגד הלוואות שנטלה חברה הנדל"ן או היזם. כמו כן, לא שולמו מיסי ארנונה ודמי ועד בגין הנכס. מה שגרם לכך שהשוכרים נטשו את הנכס המוזנח. היזם שקע בחובות כבדים, המשקיע איבד את כל כספו.
אם כן, המסקנה המתבקשת היא שלפני שמעבירים את הכסף לחברת הנדל"ן, היזם, ומי מטעמם, יש לוודא, בין היתר, שהנכס נרשם על שמכם, ולא על שם היזם או גורמים שלישיים אחרים.
תניית שיפוט ודין זר
הסיכון בהשקעה בנדל"ן בחו"ל עולה כאשר בהסכם ההשקעה ישנה תניית שיפוט ודין זר. המשמעות היא שבמקרה של סכסוך, על המשקיע יהיה לנהל את תביעתו ע"פ הדין הזר, וגרוע מכך מחוץ לישראל.
ניהול תביעה משפטית בחו"ל כרוכה בהוצאות גבוהות הכוללות, כרטיסי טיסה, לינה, אובדן ימי עבודה וכד'. בנוסף על כך, יש לשכור שירותים משפטיים של עורכי דין מקומיים המתמחים בדין הזר. לרוב, בעיקר במדינות בארה"ב, מדובר בעלויות גבוהות מאוד שעשויות להגיע למאות אלפי שקלים. ההשלכות הן העדר כדאיות כלכלית להגשת תביעה, ואובדן כספי ההשקעה בנכס.
משקיעי נדלן בחו"ל שרוצים לצמצם את הסיכון, כדי לקבוע שבמקרה של סכסוך, תניית שיפוט תהיה בישראל.אם חברת הנדל"ן, או מי מטעמם, מתעקשים על תניית שיפוט ודין זר, לא כל שכן כאשר מדובר בחברות ישראליות שלא צריכות לחשוש מניהול תביעות משפטיות בישראל, יש לשקול היטב אם להיכנס להשקעה.
הגורם שנוהל עמו מו"מ לא רשום בהסכם הרכישה
מקרי ההונאה היותר נפוצים מתרחשים כאשר גורמים שלישיים, למשל היזם, יועץ השקעה או מתווך בהשקעה, מנהל מו"מ ומחתים את המשקיע על הסכם לרכישת נכס בחו"ל, במרבית המקרים מבלי שהמשקיע ראה את הנכס פיזית.
בפועל, הגורם שניהל את המו"מ לגבי ההשקעה בנכס: הציג תמונות, תשואה והבטחות שונות, אינו מופיע בחוזה הרכישה. בחוזה הרכישה מוזכרת אך ורק חברה זרה שהמשקיע לא מכיר, ולא דיבר איתה מעולם.
במצב שבו אין זהות בין הגורם עמו נפגשנו, ניהלנו מו"מ, ומי שהציג בפנינו את המצגים הטרום חוזיים, לבין הגורם החתום על ההסכם, יש לנקוט במשנה זהירות יתר על המידה.
תביעה על הונאת נדל"ן
במקרה שחברת הנדל"ן או היזם ניהלו משא ומתן בחוסר תום לב, לא כל שכן הציגו מצגי שווא בכל הנוגע לנכס, יש להגיש תביעה לביטול עסקה: השבת הכספים ופיצויים. כמובן שהדבר מותנה בכך שלא נקבעה תניית שיפוט ודין זר, אשר יכולים לסכל ניהול הליך משפטי בישראל. מן הראוי לציין שבנסיבות מסוימת, כאשר מדובר בתנייה שיפוט שאינה חוקית, ניתן לטעון שיש לנהל את ההליך המשפטי בישראל.
לסיכום
כפי שצוין לעיל בתמצית, רכישת נדל"ן בחו"ל כרוכה בסיכונים לא מבוטלים, בחלק מהמקרים מדובר בהונאה לשמה. על כן, יש לפעול במשנה זהירות ולהתייעץ עם עו"ד טרם רכישת הנכס וחתימת ההסכם.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.