משקיעים רבים מעדיפים לרכוש נדל"ן בחו"ל בתשואה מובטחת של 10%. אולם, לא אחת מדובר בתרמית והונאת נדל"ן. מהם סימני האזהרה המקדימים, וכיצד ניתן לצמצם את הסיכון?
לעיתים, רק לאחר העברת הכספים מתברר כי התשואה שהובטחה אינה משולמת, הפרויקט נעצר או שהזכויות אינן נרשמות כנדרש. במצבים כאלה עולה השאלה האם מדובר בכישלון עסקי – או בהונאה המזכה בתביעה ובהשבת כספים.
במקרים שבהם מתעורר חשד להונאת נדל"ן בחו"ל, מומלץ לבחון את ההסכמים, המצגים שניתנו, רישום הזכויות בנכס וההתנהלות הכספית, ולבדוק האם קיימת אפשרות לביטול העסקה, הגשת תביעה והשבת הכספים.
נפגעתם מהשקעת נדל"ן בחו"ל? 📞 08-6907373 או השאירו פרטים כאן.
עו"ד אוראל הרשקוביץ התראיין בנושא הונאות נדל"ן בחו"ל באתר (N12) MAKO .
רכישת נדל"ן בחו"ל
זה כבר לא סוד שמחירי הנדל"ן בישראל גבוהים. בישראל ממוצע התשואה על דירה להשקעה נע בין 2% – 3%. משקיעים רבים מעדיפים לרכוש נדל"ן בחו"ל, ובין היתר, בארה"ב, בגרמניה, הונגריה, יוון, קפריסין צ'כיה, רומניה, פולין ועוד. מחירי הנכסים בחו"ל נמוכים באופן משמעותי מהמחירים בארץ. חברות רבות מבטיחות תשואה גבוהה במינימום השקעה, לעיתים בשיעור של 10% ומעלה. על פניו, מדובר בעסקה מנצחת ונטולת סיכונים.
רק עם חלוף השנים מתבררת התמונה העגומה. במקרה הטוב, התשואה שהבטיחו לנו רחוקה מהמציאות, ובמקרה הרע – מדובר בתרמית ובהונאה לשמה.
הנכס לא רשום על שמכם
מקרה שהיה: משקיע חתם על הסכם לרכישת נכס בחו"ל, עם הבטחה לתשואה שנתית גבוהה בשיעור של 10% ומעלה. בשנה הראשונה היזם עומד בהתחייבותו על פי ההסכם. התשואה שולמה בזמן כמו "שעון שוויצרי". בשלב הזה, חברת הנדל"ן או היזם קנו את אמונו של המשקיע. המשקיע נכנס להשקעות נוספות.
כעבור מספר שנים, ללא התראה מוקדמת, היזם הפסיק להעביר את התשואה שהובטחה. הטענה היתה: "יש לנו תקלה נקודתית, חודש הבא יעבור הכסף". אלא שהזמן עבר והכסף לא נכנס. וחברת הנדל"ן, אין קול ואין עונה.
בדיקה משפטית העלתה שהנכס כלל לא רשום על שמו של המשקיע, כאשר הנכס שועבד לטובת צד ג' כנגד הלוואות שנטלה חברת הנדל"ן או היזם. כמו כן, לא שולמו מיסי ארנונה ודמי ועד בגין הנכס, דבר שגרם לכך שהשוכרים נטשו את הנכס המוזנח. היזם שקע בחובות כבדים, המשקיע איבד את כל כספו.
אם כן, המסקנה המתבקשת היא שלפני שמעבירים את הכסף לחברת הנדל"ן, היזם, ומי מטעמם, יש לוודא, בין היתר, שהנכס נרשם על שמכם, ולא על שם היזם או גורמים שלישיים אחרים.
תניית שיפוט ודין זר
הסיכון בהשקעה בנדל"ן בחו"ל עולה כאשר בהסכם ההשקעה ישנה תניית שיפוט ודין זר. המשמעות היא שבמקרה של סכסוך, על המשקיע יהיה לנהל את תביעתו ע"פ הדין הזר, וגרוע מכך מחוץ לישראל.
ניהול תביעה משפטית בחו"ל כרוך בהוצאות גבוהות הכוללות, כרטיסי טיסה, לינה, אובדן ימי עבודה וכד'. בנוסף על כך, יש לשכור שירותים משפטיים של עורכי דין מקומיים המתמחים בדין הזר. לרוב, בעיקר במדינות בארה"ב, מדובר בעלויות גבוהות מאוד שעשויות להגיע למאות אלפי שקלים. ההשלכות הן העדר כדאיות כלכלית להגשת תביעה, ואובדן כספי ההשקעה בנכס.
משקיעי נדל"ן בחו"ל שרוצים לצמצם את הסיכון, יכולים לבקש לקבוע בהסכם כי במקרה של סכסוך, סמכות השיפוט תהיה בישראל.
הגורם שנוהל עמו מו"מ לא רשום בהסכם הרכישה
מקרי ההונאה היותר נפוצים מתרחשים כאשר גורמים שלישיים, למשל היזם, יועץ השקעה או מתווך בהשקעה, מנהל מו"מ ומחתים את המשקיע על הסכם לרכישת נכס בחו"ל, במרבית המקרים מבלי שהמשקיע ראה את הנכס פיזית.
בפועל, הגורם שניהל את המו"מ לגבי ההשקעה בנכס: הציג תמונות, תשואה והבטחות שונות, אינו מופיע בחוזה הרכישה. בחוזה הרכישה מוזכרת אך ורק חברה זרה שהמשקיע לא מכיר, ולא דיבר איתה מעולם.
במצב שבו אין זהות בין הגורם עמו נפגשנו, ניהלנו מו"מ, ומי שהציג בפנינו את המצגים הטרום חוזיים, לבין הגורם החתום על ההסכם, יש לנקוט במשנה זהירות יתר על המידה.
תביעה על הונאת נדל"ן בחו"ל
במקרה שחברת הנדל"ן או היזם ניהלו משא ומתן בחוסר תום לב, לא כל שכן הציגו מצגי שווא בכל הנוגע לנכס, יש להגיש תביעה לביטול עסקה: השבת הכספים ופיצויים. כאשר נקבעה בהסכם תניית שיפוט או דין זר, יש לבחון את משמעותה ואת האפשרות לנהל את ההליך בישראל. בנסיבות מסוימות ניתן לטעון כי תניית השיפוט אינה מונעת את ניהול ההליך בישראל
כאשר הכספים כבר הועברו ומתעורר חשש להונאת נדל"ן בחו"ל, יש לבחון את הסכם ההשקעה, המצגים וההבטחות שניתנו לפני החתימה, אסמכתאות להעברת הכספים, אופן רישום הזכויות בנכס וזהות הגורמים שקיבלו או ניהלו את כספי ההשקעה. בהתאם לנסיבות, יש לבחון האם קיימת עילה לביטול העסקה, להשבת הכספים ולתביעת הגורמים המעורבים.
לסיכום
רכישת נדל"ן בחו"ל כרוכה בסיכונים לא מבוטלים, ובחלק מהמקרים עלול להתעורר חשש להונאה. לכן, מומלץ לבצע בדיקות מתאימות לפני העברת הכספים וחתימת ההסכם. כאשר הכספים כבר הועברו ומתעורר חשש להונאה, יש לבחון בהקדם את המסמכים, המצגים שניתנו והאפשרויות המשפטיות להשבת הכספים.
עו"ד אוראל הרשקוביץ עוסק בליטיגציה מסחרית ומייצג משקיעים ונפגעים בעסקאות נדל"ן בארץ ובחו"ל, לרבות תביעות מורכבות להשבת כספים.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.