קניית דירה היא העסקה היקרה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם. לא אחת מדובר בעסקה שטומנת בחובה סיכונים רבים. מה חשוב לבדוק, ומה הם סימני האזהרה בקניית דירה יד שניה.
זהות הבעלים הרשומים על הדירה
אחת מהסכנות הבולטות בקניית דירה יד שנייה, היא לקנות את הדירה מפולשים שהשתלטו על הדירה, ולא מבעלי הדירה. איך זה קורה? בעלי הדירה המתחזים, מזייפים את תעודת הזהות של בעל הזכויות האמיתי בדירה, ומציגם את עצמם כבעלי הזכויות בדירה בהתאם לנסח הטאבו.
מן הראוי לציין, שלא אחת המוכר לא מגיע למעמד החתימה. הפרקטיקה המקובלת לפיה עו"ד של הקונה לא מאמת את המוכרים במעמד החתימה, לפי תעודת זהות, מהווה סיכון לקונים.
מומלץ לאמת את זהות המוכרים והקונים לפי תעודת זהות, ותעודה נוספות (דרכון, רישיון נהיגה).
בדיקת נסח טאבו של הדירה
בדיקת נסח טאבו היא אחת מאבני הדרך החשובים בעסקת מכר. נסח טאבו עשוי להעיד על בעיות תכנוניות ומשפטיות בדירה. כך למשל בנסח טאבו יכולות להופיע הערות בנוגע לתכנון ובנייה, עיקולים, בקשות שהוגשו לתיקון טעויות סופר ועוד.
עם זאת, נסח טאבו עשוי שלא להספיק כדי לזהות את כלל הבעיות המשפטיות בדירה, לרבות תרמית במכירת הדירה. יש לבצע בדיקות נוספות ומקיפות כדי לצמצם את הסיכון להונאת נדל"ן.
ליקויי בנייה בדירה יד שנייה
ליקויי בנייה היא אחת מהבעיות הנפוצות ברכישת דירה, ובפרט בדירה יד שנייה. בהסכמי מכר רבים הקונה מצהיר, כי בדק את הדירה ומצא אותה מתאימה לצרכיו, ולא תהיה כל טענה כלפי המוכר.
ואולם, בפסיקת בתי המשפט נקבע כי אין בהצהרה זו כדי לפטור את המוכר, ועליו לפעול בתום לב ובהגינות כלפי הקונה.
וכך קבע בית המשפט העליון:
אין אפשרות לזקוף 'אשם תורם' לחובת המשיבים 1 ו-2 בגין הצהרותיהם בחוזה המכר כי בדקו את הנכס. ברם, הפסדנו יֵצא בשׂכרנו. גם אם לא קלענו כחוט השערה אל ה'צדק' המוחלט במישור הקונקרטי ביחסי הצדדים כאן, הרי שתרמנו מידה של ודאות לגבי אחריות המוכר במבט רחב, לגבי כלל עסקאות המכר. הרווח הוא במישור הערכי, התועלתני והכלכלי ואכמ"ל: יזהר אפוא המוכר, ימלא אחר חובת הגילוי, וינהג בהגינות ובתום לב"
מלבד זאת, ולמרות חובת הגילוי המוטלת על המוכר, בקניית דירה יד שנייה מומלץ לבדוק את מצבה של הדירה באמצעות בעלי מקצוע מיומנים שאין ליקויים מהותיים שדורשים תיקון.
תכנון מס לפני קניית ומכירת דירה
תכנון מס נכון לפניי קנייה ו/או מכירת דירה, עשוי לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. תכנון מס לקוי, עשוי גם להוביל להפרת עסקת המכר כאשר הקונה מגלה שאין לו מספיק כסף כדי להשלים את העסקה ולשלם את המיסים הנדרשים.
לסיכום
רכישת דירה יד שנייה טומנת בחובה סיכונים רבים, שלא תמיד גלויים וברורים. על כן, מומלץ לפנות לעו"ד בתחום המקרקעין אשר בקיא בתחום.