ביטול הסכם מכר לפני חתימה

זה קורה לא אחת. בעלי דירה מנהלים מו"מ מתקדם למכירת דירתם, לעיתים עם כמה קונים פוטנציאלים במקביל. הסכם המכר כבר מוכן לחתימה. ואז בהפתעה, הודעה על ביטול עסקה.

מה ניתן לעשות בנסיבות העניין, ומתי התנהלות המוכרים תיחשב לחוסר תום לב בניהול משא ומתן, עד כדי הפרת הסכם המכר?

השלב הראשון: מחיר הרכישה תנאי התשלום ומועד המסירה

ככלל משא ומתן לרכישת דירה מתחיל בסיכום על מחיר הדירה, תנאי התשלום ומועד הכניסה לדירה. למעשה, הסיכום הראשוני על תנאי הרכישה הוא המשמעותי ביותר. אם אין הסכמה על מחיר הדירה, מועד המסירה או תנאי התשלום, אין כל טעם להתקדם במשא ומתן ולשכור  שירותים של עורך דין, שמאי מקרקעין ובדק בית.

השלב השני: העברת הסכם מכר דירה

עריכת הסכם המכר והעברתו לקונים נחשב כבר לשלם מתקדם בניהול משא ומתן לרכישת דירה. בשלב הזה, לרוב, הצדדים כבר סיכמו על התנאים המהותיים לעסקת המכר. ואולם, אם הצדדים לא הסכימו על יתר התנאים של הסכם המכר, ככלל, המוכרים רשאים לחזור בהם מהסכמתם למכור את הדירה.

השלב השלישי: הסכם מכר סופי לחתימה

השלב השלישי במשא ומתן לחתימת הסכם המכר, הוא הסכמת הצדדים על נוסח ההסכם וקביעה מועד לחתימה. למעשה, זוהי "נקודת האל חזור". כלומר, בשלב הזה הצדדים הגיעו לגמירות דעת ומסוימות. סירוב המוכרים או הקונים לחתום על העסקה, עשויה להיחשב לחוסר תום לב בניהול משא ומתן, והלכה למעשה להפרת הסכם המכר

הסיבה לפרישה ממשא ומתן לעסקת המכר

אם כן, גם אם לא נחתם הסכם מכר בסופו של דבר, הרי שהתנהלות מי מהצדדים, המוכרים או הקונים, שהחליפו טיוטות הסכם וקבוע מועד לחתימה, תוך הצגת מצג שווא שהעסקה תיחתם, עשויה להיחשב לניהול משא ומתן שלא בתום לב.

לדוגמא, בפסיקת בתי המשפט נקבע, כי "פרישה ממשא ומתן בשל קונים פוטנציאליים אחרים אינה נחשבת כשלעצמה לחוסר תום לב, שכן מוכר רשאי למקסם רווחים ולבחור בהצעה הטובה ביותר. עם זאת, פרישה כזו עלולה להיחשב כחוסר תום לב אם היא מתרחשת בשלב מתקדם של המשא ומתן, ללא סיבה עניינית מוצדקת, או מבלי ליידע את הצד השני על קיומו של משא ומתן מקביל או הצעה גבוהה יותר, ובכך למנוע ממנו את האפשרות לשפר את הצעתו.  אם הטעם היחיד לפרישה הוא קבלת הצעה גבוהה יותר, והדבר לא גולה לקונה כדי לאפשר לו לשפר את הצעתו, הדבר עלול להיחשב לחוסר תום לב".

לעומת זאת, אם הקונה חזר מהסכמתו לחתום על הסכם המכר, מאחר שגילה ליקויי בנייה בדירה, ככלל התנהלות הקונה לא תיחשב להפרת הסכם המכר.

הפיצוי הכספי בגין הפרת הסכם המכר

ככלל, הפרת חובת תום הלב מזכה עשויה לזכות את הצד הנפגע בפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן בגובה הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. שיעור הפיצוי המקובל בהסכם המכר הוא 10% מסכום העסקה. מכאן שחוסר תום לב בניהול משא ומתן והפרת הסכם המכר, עשויה לחייב את הצד המפר, המוכרים או הקונים, בפיצוי כספי של מאות אלפי שקלים.

לסיכום

כידוע קנייה או מכירה דירה היא העסקה היקרה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם. לא אחת מדובר בעסקה שטומנת בחובה סיכונים רבים. אחד מהסיכונים הוא ניהול משא ומתן מתקדם, מבלי שהחלטתם באופן סופי להתקשר בעסקת המכר.